Actualité - Estimation après COVID VS 2026

« J’ai fait estimer mon bien juste après le Covid. Pourquoi vaut-il moins aujourd’hui en 2026 ? »

« Mon bien avait été estimé plus cher en 2021 ou en 2022. Je suis déçu par l’estimation réalisée aujourd’hui. »

Cette phrase, je l’entends régulièrement lors de mes rendez-vous dans le secteur d’Haverskerque, Merville, Saint-Venant, Morbecque, Hazebrouck, Aire-sur-la-Lys et dans les villages environnants.

La déception est compréhensible. Une estimation immobilière touche directement au patrimoine, aux projets futurs et parfois au prix auquel le bien a lui-même été acheté.

Mais une estimation n’est pas une valeur définitivement acquise. Elle correspond au prix auquel un bien peut raisonnablement rencontrer un acquéreur à un moment précis, selon les conditions du marché, le financement disponible et les biens concurrents.

Entre l’après-Covid et 2026, ces conditions ont profondément changé.

L’après-Covid a créé un marché immobilier exceptionnel

Les années 2020, 2021 et une partie de 2022 ne constituent pas une période immobilière ordinaire.

Les confinements ont modifié les priorités de nombreux ménages. Beaucoup ont recherché davantage d’espace, un jardin, une pièce pour télétravailler ou une maison située en dehors des grandes agglomérations.

Cette évolution a particulièrement profité aux maisons individuelles et aux communes rurales ou périurbaines. Dans les Hauts-de-France, des secteurs auparavant considérés comme plus éloignés ont attiré des acquéreurs qui acceptaient de parcourir davantage de kilomètres pour bénéficier d’un terrain, de dépendances ou d’une surface habitable plus importante.

Cette forte demande s’est ajoutée à des conditions de crédit particulièrement favorables. Selon l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution, rattachée à la Banque de France, le taux moyen des crédits immobiliers avait atteint un point bas historique de 1,06 % en décembre 2021.

À mensualité équivalente, les acquéreurs pouvaient donc emprunter beaucoup plus qu’aujourd’hui. Cette capacité financière supplémentaire s’est directement répercutée sur les prix proposés et sur les estimations réalisées à cette époque.

L’ACPR indique également que les prix des logements anciens avaient progressé de 9 % en province entre le quatrième trimestre 2020 et le quatrième trimestre 2021.

Une estimation réalisée juste après le Covid pouvait donc être cohérente au moment où elle a été établie, sans pour autant rester valable plusieurs années plus tard.

Le point haut du marché se situe plutôt en 2022

Les indices Notaires-Insee des prix des logements anciens montrent que le marché national de l’ancien a atteint un niveau particulièrement élevé en 2022.

Pour l’ensemble des logements anciens en France métropolitaine, l’indice des prix atteignait 133,9 au quatrième trimestre 2022, contre 127,4 au premier trimestre 2026. Cela représente un recul d’environ 4,9 % entre ces deux périodes.

Pour les maisons situées en province, l’indice Insee correspondant est passé de 136,4 au quatrième trimestre 2022 à 130,9 au premier trimestre 2026, soit une diminution d’environ 4 %.

Ces moyennes ne signifient pas que chaque maison a automatiquement perdu 4 ou 5 % de sa valeur. L’évolution dépend de la commune, de la typologie du bien, de son état, de son diagnostic énergétique, de son terrain et de la concurrence disponible.

Elles démontrent néanmoins qu’une estimation réalisée au sommet du marché ne peut pas être simplement reprise en 2026.

Le principal changement concerne le pouvoir d’achat immobilier

En mai 2026, le taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat hors renégociations s’établissait à 3,21 %, hors frais et assurance, selon les statistiques publiées par la Banque de France.

Ce taux reste inférieur au point haut observé au début de l’année 2024, mais il demeure très éloigné des conditions de financement de 2021.

Prenons un exemple simplifié.

Un ménage capable de consacrer environ 1 200 euros par mois à son crédit pouvait emprunter une somme nettement plus importante avec un taux proche de 1 % qu’avec un taux supérieur à 3 %. Même lorsque le projet reste finançable, le budget disponible pour le prix du bien diminue.

Cette évolution change le comportement des acquéreurs. Ils comparent davantage, négocient plus facilement et intègrent plus précisément le coût des travaux, de l’énergie, de l’assurance et de l’entretien.

Un prix accepté rapidement en 2021 ne serait donc pas nécessairement accepté par les mêmes profils d’acheteurs en 2026.

En 2026, le marché se stabilise mais reste sélectif

Il serait inexact de dire que tout le marché immobilier s’est effondré.

Selon la publication de l’Insee sur les prix des logements anciens au premier trimestre 2026, les prix progressaient de 0,2 % sur un trimestre en France. Sur un an, ils étaient presque stables, avec une hausse de 0,1 % pour l’ensemble des logements anciens.

La situation restait cependant différente selon les catégories de biens. Sur un an, les prix des appartements progressaient de 0,6 %, tandis que ceux des maisons reculaient de 0,2 %.

En province, les prix étaient stables sur le trimestre. Ceux des maisons étaient presque stables sur un an, avec une variation de moins 0,1 %.

Nous ne sommes donc plus dans la correction brutale observée après le changement de taux. Nous sommes davantage dans un marché qui retrouve progressivement un équilibre.

Mais cet équilibre reste exigeant. Les biens correctement positionnés trouvent des acquéreurs. Les biens proposés sur la base d’un prix datant de 2021 ou 2022 peuvent rester plusieurs mois en ligne, perdre leur effet de nouveauté et finir par subir des négociations plus importantes.

Haverskerque, Merville, Saint-Venant ou Morbecque ne forment pas un seul marché

Dans notre secteur, raisonner uniquement à partir d’un prix moyen au mètre carré est particulièrement risqué.

Une maison située dans le centre de Merville ne se compare pas automatiquement avec une maison en campagne à Haverskerque. Une fermette rénovée avec dépendances à Morbecque ne répond pas au même marché qu’une maison de lotissement à Hazebrouck. Une habitation proche des services à Saint-Venant ne s’évalue pas comme une propriété isolée avec plusieurs milliers de mètres carrés de terrain.

Le marché local dépend notamment :

de la proximité des commerces, des écoles et des axes de circulation ;
de la qualité de la rue et de l’environnement immédiat ;
de la surface réellement habitable ;
de l’état de la toiture, des menuiseries et de l’assainissement ;
du mode de chauffage et du classement énergétique ;
de la présence d’un garage, de dépendances ou d’un accès pour les véhicules ;
de la qualité et de l’usage réel du terrain ;
des travaux que l’acquéreur devra financer après l’achat.

Dans les petites communes, le nombre de ventes comparables est parfois limité. Une seule transaction atypique peut fausser une moyenne. L’estimation doit donc s’appuyer sur plusieurs niveaux d’analyse, et non sur un chiffre trouvé automatiquement en ligne.

Une estimation en ligne peut donner une première indication. Elle ne remplace toutefois pas la visite du bien ni l’analyse de son environnement immédiat. Vous pouvez obtenir une première fourchette grâce à mon outil d’estimation immobilière à Haverskerque et dans les communes environnantes.

Le prix payé en 2021 ou 2022 n’est pas toujours récupérable immédiatement

Certaines personnes ont acheté leur maison après le Covid et souhaitent aujourd’hui la revendre.

Elles peuvent être surprises lorsque l’estimation de 2026 est proche de leur prix d’achat, voire légèrement inférieure, alors qu’elles ont payé des frais d’acquisition et parfois engagé des travaux.

Il faut distinguer trois éléments :

Le prix payé au vendeur correspondait à la valeur du marché au moment de l’achat.

Les frais de notaire et les coûts de financement ne créent pas automatiquement une valeur supplémentaire dans le bien.

Les travaux ne sont pas toujours récupérés euro pour euro lors de la revente.

Une rénovation cohérente, une meilleure performance énergétique, une toiture récente ou une redistribution réussie peuvent naturellement valoriser une propriété. En revanche, des travaux très personnalisés ou simplement nécessaires à l’entretien ne sont pas toujours intégralement répercutés dans le prix de vente.

Cela ne signifie pas que l’achat était mauvais. Cela signifie simplement que l’immobilier doit généralement être envisagé sur une durée suffisamment longue pour absorber les frais d’acquisition et les variations du marché.

Comment vérifier la valeur réelle de son bien en 2026 ?

Une estimation sérieuse doit commencer par les ventes réellement réalisées.

La base officielle Demandes de valeurs foncières, appelée DVF, recense les transactions immobilières provenant des actes notariés et des informations cadastrales. Cette base est publiée par la Direction générale des finances publiques et fait l’objet de mises à jour régulières.

Ces données constituent un excellent point de départ, mais elles doivent être interprétées.

Le prix affiché peut parfois regrouper plusieurs parcelles ou plusieurs bâtiments. Il ne précise pas toujours l’état intérieur, la qualité des travaux, les éventuelles nuisances ou les conditions particulières de la vente.

C’est pourquoi je croise généralement plusieurs informations :

• les ventes comparables enregistrées ;

• les biens actuellement proposés à la vente ;

• les biens qui ne trouvent pas preneur ;

• les délais de commercialisation ;

• les retours des acquéreurs actifs ;

• les caractéristiques précises de la propriété ;

• le budget que les ménages peuvent réellement financer.

Le prix de présentation doit ensuite être défini en fonction du projet du propriétaire. Une vente urgente, une vente conditionnée par un autre achat et une mise en vente sans contrainte de calendrier ne conduisent pas nécessairement à la même stratégie.

Une estimation plus basse n’annule pas le travail accompli dans le bien

Recevoir une estimation inférieure à celle obtenue quelques années plus tôt peut être difficile.

Pourtant, une estimation réaliste n’est ni un jugement sur la maison ni une remise en cause de son histoire. Elle ne nie pas les travaux, l’entretien réalisé ou la valeur affective du bien.

Elle répond à une question précise : à quel niveau de prix les acquéreurs actuellement présents sur le marché sont-ils susceptibles de se positionner ?

Un professionnel ne rend pas service à un propriétaire en confirmant simplement le prix qu’il espère entendre. Son rôle consiste à présenter les données, les points forts, les limites et les différents scénarios de commercialisation.

Il peut parfois être pertinent de tester une fourchette haute lorsque le bien possède de véritables éléments différenciants. Mais ce choix doit être assumé, suivi et réévalué rapidement si les visites ou les offres ne sont pas au rendez-vous.

Faut-il vendre en 2026 ou attendre ?

Il n’existe pas de réponse identique pour tous les propriétaires.

Attendre peut être cohérent lorsque le projet n’est pas urgent, que le bien est confortable à conserver et que le propriétaire souhaite observer l’évolution du marché.

Vendre en 2026 peut également être parfaitement pertinent lorsque la vente permet de réaliser un autre projet, de changer de logement, de réduire des charges ou de sécuriser une situation personnelle.

Il faut aussi raisonner sur l’ensemble de l’opération. Un propriétaire qui revend un peu moins cher peut parfois acheter lui aussi dans de meilleures conditions de négociation. Regarder uniquement le prix de vente sans examiner le coût du prochain achat donne une vision incomplète du projet.

Retenir l’essentiel

Une estimation réalisée après le Covid pouvait être juste en 2021 ou en 2022 et ne plus correspondre au marché de 2026.

Les taux de crédit ont augmenté, le budget des acquéreurs s’est contracté et les prix nationaux ont reculé par rapport au point haut de 2022. Le marché est aujourd’hui plus stable, mais il est également devenu beaucoup plus sélectif.

À Haverskerque, Merville, Saint-Venant, Morbecque, Hazebrouck, Aire-sur-la-Lys et dans les communes environnantes, la bonne approche consiste à repartir des ventes récentes et des caractéristiques précises du bien.

Une estimation actuelle n’efface pas celle d’hier. Elle photographie simplement un autre marché.

Vous souhaitez savoir comment votre maison se positionne réellement en 2026 ? Vous pouvez effectuer une première estimation immobilière en ligne. Pour une analyse plus précise, tenant compte de votre rue, de l’état du bien, de son terrain, de ses dépendances et de votre projet, vous pouvez également me contacter directement.

Je pourrai ainsi vous présenter les ventes comparables disponibles, vous expliquer les écarts avec une précédente estimation et définir avec vous une stratégie de prix cohérente.