« J’ai fait estimer mon bien juste après le Covid. Pourquoi vaut-il moins aujourd’hui en 2026 ? »
« Mon bien avait été estimé plus cher en 2021 ou en 2022. Je suis déçu par l’estimation réalisée aujourd’hui. »
Cette phrase, je l’entends régulièrement lors de mes rendez-vous dans le secteur d’Haverskerque, Merville, Saint-Venant, Morbecque, Hazebrouck, Aire-sur-la-Lys et dans les villages environnants.
La déception est compréhensible. Une estimation immobilière touche directement au patrimoine, aux projets futurs et parfois au prix auquel le bien a lui-même été acheté.
Mais une estimation n’est pas une valeur définitivement acquise. Elle correspond au prix auquel un bien peut raisonnablement rencontrer un acquéreur à un moment précis, selon les conditions du marché, le financement disponible et les biens concurrents.
Entre l’après-Covid et 2026, ces conditions ont profondément changé.
L’après-Covid a créé un marché immobilier exceptionnel
Les années 2020, 2021 et une partie de 2022 ne constituent pas une période immobilière ordinaire.
Les confinements ont modifié les priorités de nombreux ménages. Beaucoup ont recherché davantage d’espace, un jardin, une pièce pour télétravailler ou une maison située en dehors des grandes agglomérations.
Cette évolution a particulièrement profité aux maisons individuelles et aux communes rurales ou périurbaines. Dans les Hauts-de-France, des secteurs auparavant considérés comme plus éloignés ont attiré des acquéreurs qui acceptaient de parcourir davantage de kilomètres pour bénéficier d’un terrain, de dépendances ou d’une surface habitable plus importante.
Cette forte demande s’est ajoutée à des conditions de crédit particulièrement favorables. Selon l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution, rattachée à la Banque de France, le taux moyen des crédits immobiliers avait atteint un point bas historique de 1,06 % en décembre 2021.
À mensualité équivalente, les acquéreurs pouvaient donc emprunter beaucoup plus qu’aujourd’hui. Cette capacité financière supplémentaire s’est directement répercutée sur les prix proposés et sur les estimations réalisées à cette époque.
L’ACPR indique également que les prix des logements anciens avaient progressé de 9 % en province entre le quatrième trimestre 2020 et le quatrième trimestre 2021.
Une estimation réalisée juste après le Covid pouvait donc être cohérente au moment où elle a été établie, sans pour autant rester valable plusieurs années plus tard.
Le point haut du marché se situe plutôt en 2022
Les indices Notaires-Insee des prix des logements anciens montrent que le marché national de l’ancien a atteint un niveau particulièrement élevé en 2022.
Pour l’ensemble des logements anciens en France métropolitaine, l’indice des prix atteignait 133,9 au quatrième trimestre 2022, contre 127,4 au premier trimestre 2026. Cela représente un recul d’environ 4,9 % entre ces deux périodes.
Pour les maisons situées en province, l’indice Insee correspondant est passé de 136,4 au quatrième trimestre 2022 à 130,9 au premier trimestre 2026, soit une diminution d’environ 4 %.
Ces moyennes ne signifient pas que chaque maison a automatiquement perdu 4 ou 5 % de sa valeur. L’évolution dépend de la commune, de la typologie du bien, de son état, de son diagnostic énergétique, de son terrain et de la concurrence disponible.
Elles démontrent néanmoins qu’une estimation réalisée au sommet du marché ne peut pas être simplement reprise en 2026.
Le principal changement concerne le pouvoir d’achat immobilier
En mai 2026, le taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat hors renégociations s’établissait à 3,21 %, hors frais et assurance, selon les statistiques publiées par la Banque de France.
Ce taux reste inférieur au point haut observé au début de l’année 2024, mais il demeure très éloigné des conditions de financement de 2021.
Prenons un exemple simplifié.
Un ménage capable de consacrer environ 1 200 euros par mois à son crédit pouvait emprunter une somme nettement plus importante avec un taux proche de 1 % qu’avec un taux supérieur à 3 %. Même lorsque le projet reste finançable, le budget disponible pour le prix du bien diminue.
Cette évolution change le comportement des acquéreurs. Ils comparent davantage, négocient plus facilement et intègrent plus précisément le coût des travaux, de l’énergie, de l’assurance et de l’entretien.
Un prix accepté rapidement en 2021 ne serait donc pas nécessairement accepté par les mêmes profils d’acheteurs en 2026.
En 2026, le marché se stabilise mais reste sélectif
Il serait inexact de dire que tout le marché immobilier s’est effondré.
Selon la publication de l’Insee sur les prix des logements anciens au premier trimestre 2026, les prix progressaient de 0,2 % sur un trimestre en France. Sur un an, ils étaient presque stables, avec une hausse de 0,1 % pour l’ensemble des logements anciens.
La situation restait cependant différente selon les catégories de biens. Sur un an, les prix des appartements progressaient de 0,6 %, tandis que ceux des maisons reculaient de 0,2 %.
En province, les prix étaient stables sur le trimestre. Ceux des maisons étaient presque stables sur un an, avec une variation de moins 0,1 %.
Nous ne sommes donc plus dans la correction brutale observée après le changement de taux. Nous sommes davantage dans un marché qui retrouve progressivement un équilibre.
Mais cet équilibre reste exigeant. Les biens correctement positionnés trouvent des acquéreurs. Les biens proposés sur la base d’un prix datant de 2021 ou 2022 peuvent rester plusieurs mois en ligne, perdre leur effet de nouveauté et finir par subir des négociations plus importantes.
Comment vérifier la valeur réelle de son bien en 2026 ?
Une estimation sérieuse doit commencer par les ventes réellement réalisées.
La base officielle Demandes de valeurs foncières, appelée DVF, recense les transactions immobilières provenant des actes notariés et des informations cadastrales. Cette base est publiée par la Direction générale des finances publiques et fait l’objet de mises à jour régulières.
Ces données constituent un excellent point de départ, mais elles doivent être interprétées.
Le prix affiché peut parfois regrouper plusieurs parcelles ou plusieurs bâtiments. Il ne précise pas toujours l’état intérieur, la qualité des travaux, les éventuelles nuisances ou les conditions particulières de la vente.
C’est pourquoi je croise généralement plusieurs informations :
• les ventes comparables enregistrées ;
• les biens actuellement proposés à la vente ;
• les biens qui ne trouvent pas preneur ;
• les délais de commercialisation ;
• les retours des acquéreurs actifs ;
• les caractéristiques précises de la propriété ;
• le budget que les ménages peuvent réellement financer.
Le prix de présentation doit ensuite être défini en fonction du projet du propriétaire. Une vente urgente, une vente conditionnée par un autre achat et une mise en vente sans contrainte de calendrier ne conduisent pas nécessairement à la même stratégie.
